自由時報2020年末財經周報

出自福留子孫
在2021年1月4日 (一) 13:13由蕭聿程對話 | 貢獻所做的修訂版本

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都會聯手打房

內政部還有王牌 私人買賣房核准制

  1. 近來因預售屋紅單炒作、排隊搶房、短期買賣件數增加等房市亂象,激發各部會聯手「打炒房」,12月初中央銀行率先祭出選擇性信用管制」,開出打炒房第一槍;隨後內政部將延遲近2年的「實價登錄2.0」送出審議;接著由財政部宣布檢討「囤房稅」、「房地合一稅」等。若上述措施仍無法抑制炒作,內政部將祭出更重的「撒手鐧」,即推動私法人購買住宅核准制。
  2. 兩波房價上漲 5大因素推升
    房地產業者指出,目前打炒房措施與10年前那一波打房步驟一致,都是由央行先控制買房的資金端,內政部推動房地產交易透明,讓房地產價格減少操作空間,財政部則是透過租稅工具加重炒房稅負。
    業者指出,兩波房市炒作有5大共同關鍵,包括黑天鵝、低利、量化寬鬆資金潮、台商回流、獲利空間等。10年前打房,起因於2009年馬政府大降遺贈稅,從最高稅率50%降至10%,台商資金大量回台,搭配2,000億元青年安心成家方案,房地產僅低迷一年便反彈。根據信義房價指數,2008年至2013年,五都(除台南市外)房價漲幅均超過6成,雙北市更翻漲逾7成。
  3. 前車之鑑 政府打炒房速度快
    這波房價上漲同樣受到「黑天鵝」武漢肺炎疫情衝擊,導致央行罕見降息,全球更掀起一波無止盡的量化寬鬆(QE),資金相當充沛,加上台商大量回台投資,也帶起一波台商買房熱潮,甚至出現預售屋紅單炒作、排隊購屋等亂象。根據內政部發布住宅價格指數,第2季全國與六都全面上漲,而且除了台北市外,其餘五都住宅價格指數均創新高。
    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,因過去已有房市調控經驗,因此這次政府出手打炒房速度快,且動用的工具與打擊範圍相當精準,房市剛要過熱時就出手,對於房市健全是正面影響。
  4. 疫情不確定因素仍在 打炒房降低風險
    《住展》雜誌研發長何世昌分析,2008年與2020年房價上漲動力都來自資金行情,而資金行情的推手正是政府引導資金回流、低利率及寬鬆貨幣政策等;這些政策本身並沒有錯,可惜未把大部分資金引入實質投資,才會讓房價「虛胖」。
    瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,每次金融市場動盪、產業需要紓困、央行放水救市的一連串措施下,降息、增加貨幣供給,加上銀行偏好風險較低的不動產擔保放款,的確成為房市價量俱揚的最強大動能。
    不過,這次比較不同的是,疫情的不確定因素未消除,不得不續行,而且看不到盡頭的全球超級QE,加上財政擴張措施,大力催動股市、房市驚驚漲,未來黑天鵝帶動的下行風險恐怕更大,絕非一、二座「護國神山」能擋,現在政府先踩剎車,避免市場過熱,其實是降低風險。

打炒房啟動 房產業者稱突襲 學者肯定

  1. 政府打炒房正式啟動,被房地產業者稱為「突襲」,短期內買氣會變得相對保守。學者也認為,這次打炒房確實可讓炒作情況收斂,但後續要看政府態度是「真打」還「假打」,才能知道健全房市能走到什麼地步。
  2. 不認同「漲就打」 商總憂衝擊景氣
    對於中央銀行率先實施「信用管制」,商總理事長賴正鎰表示,不認同「漲就打、跌就拉」的房市政策,尤其近期推出一系列打房措施,從信用管制、實價登錄2.0、甚至要檢討房地合一稅,這些措施只會不利房市健全發展,也會衝擊整體景氣。
  3. 達麗建設董事長謝志長則表示,央行信用管制確實打到要害,尤其針對投機客與投資客;至於土融限縮,對建商來說確實有影響,預期買地態度會有所調整,會以危老、都更或是政府政策導向的土地為主,因為這些土地並沒有土融管制,貸款成數還是可到8成。
  4. 因此,他認為,短期內會讓房市買氣稍微保守,但長期來說,房市還是看好,尤其是低利環境,加上資金浪潮,剛性需求的自住買盤仍存在。
  5. 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,這一波健全房市的措施,包括實價登錄2.0、租稅工具都需要修法,不僅即時性差,且難逃利益團體的壓力;即使立法順利,最後還要靠執行及稽查才能落實,不如由獨立機關央行、金管會直接號令各大金融機構鎖住資金源頭最快。
  6. 不過,目前實際情況是資金實在太多,轉手獲利、口袋滿滿的買家充斥市場,甚至不能貸款就發債、發特別股,這種就是要買的情況,根本無法禁絕,所以內政部才會準備祭出私法人禁購住宅令的絕殺技。
  7. 學者籲檢討稅制 質疑忽略租屋問題
    清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,可以肯定此波打房措施,但最讓他痛心的是,這波健全房市政策仍然忽略「租屋」;目前租屋黑市問題嚴重,房價漲帶動房租漲,不能一味靠租金補貼與興建社宅,希望政府多重視租屋族權益。